Tapu Sicili Tüzüğü tapuda yapılacak iş ve işlemlere ilişkin mevzuattır. İçeriğinde tapu siciline dair kanunu açıklayan her türlü işlem mevcuttur. Tapu idareleri ekseriyetle sicil çerçevesinde ilerlemektedir. Benli Avukatlık Bürosu olarak tapu sicili tüzüğünün genel işleyişini anlatacağız. Özellikle uygulamada sık rastlanan unsurları inceleceğiz.

a) Genel Hükümler

Tapu sicili tüzüğünün en önemli unsuru tapu siciline kaydı mümkün olan taşınmazlardır. Araziler, Bağımsız ve Sürekli Haklar, Kat Mülkiyetine Konu Bağımsız Bölümlerdir.

b) Tapu Sicilinin Elektronik Ortamda Tutulması

Tapu sicili elektronik ortamda tutulur. Tapu siciline göre elektronik ortamda tutulan siciller TAKBİS’TE saklanır. Elektronik sicilin kişilere muazzam faydası vardır. Zira kişiler E-DEVLET sistemi üzerinden giriş yaparak üzerine kayıtlı taşınmazları görmektedir. Aynı zamanda WEB TAPU sistemi ile kendileri adına elektronik başvurular yapmaktadırlar. Elektronik Başvuruları vekiller de yapmaktadır.

Kamu kurum ve kuruluşları TAKBİS sistemine erişmek için protokol imzalamalıdır. Protokol kapsamında verilere ulaşırlar.

c)İstem ve İşlemin Sonuçlandırılması

Kanunlar ve Tapu sicili tüzüğünde bulunan istisnalar dışında tapu sicili üzerinde işlem yapmak mümkün değildir. İstemin şarta bağlı olması söz konusu değildir. Kanuni istisnalar dışında gerçek kişilerin tapu sicili için istemde bulunması mümkündür.

İstem sahibinin ayırt etme gücünden yoksun olmamalıdır. Bu hususta şüphe gerçekleşirse, resmi veya özel sağlık kuruluşundan rapor gereklidir.

Tapu işlemlerinde, istem sahiplerinden biri veya birkaçının imza atamaması, okuma ve yazma bilmemesi, kimliklerinde şüpheye düşülmesi, ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile mevzuatın öngördüğü diğer hâllerde iki tanık şarttır.

İstem sahibinin, işitme, konuşma veya görme engelli olması hâlinde, işlemler isteğe bağlı olarak iki tanık huzurunda olur. Engellinin tanık istememesi hâlinde, bu hususu istem belgesinde veya resmi senette yazmak gereklidir. İlgilinin işitme veya konuşma engelli olması ve yazı ile anlaşma imkânının da bulunmaması hâlinde, işaret dilinden anlayan yeminli bilirkişi şarttır

İstem sahiplerinden biri veya birkaçının Türkçe bilmemesi hâlinde, yeminli tercüman olmalıdır.

d)Mülkiyet ve Diğer Ayni Hakların Tescili

İstem, yevmiye defterine kaydedildikten sonra, aynı tarih ve yevmiye numarası ile kütüğe tescil yapılmalıdır. Tescil, siyah veya mavi mürekkepli kalemle ve kitap harfleriyle okunaklı şekilde yazılmalıdır. Kütük üzerinde kazıntı, silinti ve çıkıntı yapılamaz.

Mülkiyet hakkının tescilinde en önemli husus kişinin adı ve soyadı, baba adı ile edinme nedeni, tarih ve yevmiye numarasının yazılması gerektiğidir. Devreden ve devralan kişiler için ayrı yarı yazılmalıdır. Tüzel kişilerin ise tam ünvanının yazılması şarttır.

e) İpotekli Borç Senedi, Taşınmaz Senedi ve Diğer Senetler

İpotekli borç senedi için değerleme yapılması gerekir. Değerleme için konusunda uzman bilirkişiler ve tapu görevlileri tarafından keşif yapılmalıdır. Değerleme değerini aşan miktar için ipotekli borç senedi kurulamaz.

İrat senetlerinde ise rayiç değerin beşte üçünü senet değeri aşamaz.

İpotekli borç senedi ve irat senedinin nama veya hamiline düzenlenmesi mümkündür. Senetlerin alacaklı ve borçlu tarafından imzalanması gerekir.

d)Şerhler ve Beyanlar

Kütüğün şerhler sütununa kişisel haklar, tasarruf yetkisini kısıtlayan veya yasaklayan şerhler, geçici tescil şerhleri ile kanunlarda öngörülen diğer hususlar yazılmalıdır.

Geçici tescil şerhleri “G.T.Ş.” harfleriyle gösterilmelidir. Kesin tescil, terkin olunacak geçici tescil şerhinin tarih ve yevmiye numarası ile yapılmalıdır. Eklentiler, kütüğün beyanlar sütununa tarih ve yevmiye numarası ile yazılmalıdır. Benli Avukatlık Bürosu olarak kat mülkiyeti oluşturulmamış arsa ve arazilerde binaların eklenti vasfında olduğunu belirtmek isteriz.

f) Taşınmazların Bölünmesi

İrtifak hakkından yararlanan taşınmazın bölünmesi hâlinde kural olarak, irtifak hakkı her taşınmaz yararına devam eder. Ancak bu haktan bir veya birden fazla taşınmaz yararlanıyorsa, yüklü taşınmaz maliki irtifak hakkının diğer taşınmazlardan terkinini isteme hakkına sahiptir. Müdürlük, bu istemi irtifak hakkı sahibine bildirir ve bildirim tarihinden itibaren bir ay içinde itiraz edilmezse irtifak hakkı terkin edilmelidir.

Paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlarından biri veya birkaçının payı üzerinde rehin hakkı olup da bu taşınmazın bölünerek taksimi istenilirse, rehin alacaklısının onayı alınmalıdır. Rehin alacaklısı onay vermezse, istemde bulunan tarafın mahkemeden alacağı karara göre işlem yapılır. İşlem sonucu alacaklılara hemen bildirilmelidir.

g) Terkin İşlemleri

Tapu sicilinde terkin, tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılmalıdır.

h) SONUÇ OLARAK

Tapu sicili tüzüğünü Benli Avukatlık Bürosu olarak inceledik. Tapu sicili tüzüğünün genel hatlarını anlattık. Kişilerin tapu idaresine gittiğinde dikkat etmesi gereken konuları belirttik. Kişilerin tapu idarelerinde yaşamış olduğu sorunlar nedeniyle hak kayıplarının olacağı açıktır. Denizli ilinde bulunan ofisimizde Gayrimenkul Avukatı olarak hizmetlerimiz mevcuttur. Denizli ili ve diğer illerde gayrimenkul hukukuna ilişkin hizmet almak isteyen kişilerin bizlerle iletişime geçmesi gerekmektedir.

BENLİ AVUKATLIK BÜROSU

AV. MUSTAFA BENLİ